Lorsqu'une entreprise fait l'objet d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire, l'ouverture de l'une de ces procédures n'entraîne pas en elle-même la résiliation de son bail. Toute stipulation prévoyant dans un bail la résiliation dans une telle hypothèse serait réputée non écrite (c. com. art. L. 145-45).
Le propriétaire a toutefois une toute petite marge de manoeuvre pour obtenir cette résiliation.
Locataire en sauvegarde ou redressement
Avant l'ordonnance du 18 décembre 2008, lorsque le locataire était mis en redressement judiciaire, le bailleur pouvait adresser à l'administrateur judiciaire une mise en demeure de prendre parti, dans le délai d'un mois, sur la poursuite du bail commercial. Le défaut de réponse dans ce délai d'un mois entraînait-il ou non la résiliation de plein droit du bail ? Les textes donnaient lieu à des interprétations divergentes sur ce point. La Cour de cassation censure une décision d'appel qui avait retenu la résiliation de plein droit du bail de locaux commerciaux et ordonné l'expulsion du locataire, l'administrateur n'ayant pas répondu dans le délai d'un mois ; les juges du fond ont considéré que l'administrateur en ne se prononçant pas avait renoncé implicitement à la poursuite du contrat de bail. La Cour supême refuse donc de faire produire au silence de l'administrateur un effet de résiliation.
Dans le régime actuel, la mise en demeure de l'administrateur par le bailleur est exclue. Cette possibilité subsiste pour les autres contrats à exécution successive mais pas pour le bail (c. com. art. L. 622-13-III non visé par l'aticle L. 622-14). Naturellement, rien n'empêche le propriétaire d'interroger l'administrateur pour savoir s'il entend poursuivre, ou non, le bail. Mais le défaut de réponse de l'administrateur ne conduit pas à la rupture du bail, comme cela est prévu pour les autres contrats en cours.
La résiliation du bail peut toutefois intervenir à l'initiative du bailleur pour un défaut de paiement des loyers et des charges, à certaines conditions. D'une part, les loyers et charges impayés doivent correspondre à une période postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective. D'autre part, le bailleur ne peut demander en justice cette résiliation qu'au terme d'un délai de trois mois à compter de ce jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas de résiliation (c. com. art. L. 622-14, al. 1er, 2°).
Locataire en liquidation
La résiliation du bail peut intervenir à l'initiative du bailleur en raison d'un défaut de paiement des loyers et des charges, aux mêmes conditions que celles prévues dans le cadre d'une sauvegarde ou d'un redressement (voir ci-dessus). D'une part, les loyers et charges impayés doivent correspondre à une période postérieure au jugement de liquidation. D'autre part, le bailleur doit laisser passer trois mois avant de demander cette résiliation. Si, entre-temps, le paiement est intervenu, la résiliation ne sera pas prononcée (c. com. art. L. 641-12-3°).
Dans le cadre d'une liquidation, le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire (ou faire constater l'acquisition de la clause résolutoire) pour des motifs antérieurs au jugement de liquidation (ou - lorsque ce jugement a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement - pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de cette procédure). Une telle action doit être engagée au plus tard dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire (c. com. art. L. 641-12-2°). |
