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Date: 2025-09-16

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BAIL COMMERCIAL : EN CAS DE VENTE, LE DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE EST LIMITÉ AU SEUL LOCAL LOUÉ

En cas de vente du local loué, le locataire bénéficie légalement d'un droit de priorité pour l'acquérir. En pratique, cela oblige le bailleur à informer le locataire de son projet de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette notification vaut offre de vente et permet au locataire de se porter acquéreur en priorité.

Cependant, cinq exceptions à ce droit de préférence existent :

- la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;

- la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;

- la cession unique de locaux commerciaux distincts ;

- la cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;

- la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La Cour de cassation, dans deux décisions rendues le même jour, a également exclu ce droit de priorité lorsque le local loué ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu.

Il ressort de ces décisions que le locataire d'un bail commercial ne bénéficie pas du droit de préférence si le local loué ne représente qu'une fraction de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial. Selon la Cour, le droit de préférence légal du locataire se limite strictement au local qu'il occupe.

Cass. civ., 3e ch., 19 juin 2025, nos 23-17604 et 23-19292